Stambyte – Hur gör man?

Att genomföra ett stambyte är komplext 

Vad behöver man tänka på?

Tre bra frågor vid stambyte

• Vad skall man tänka på vid ett stambyte?

• Vad är byggledarens roll vid ett stambyte

• Hur går ett stambyte i praktiken tillväga

Hur man går till väga vid ett stambyte kan variera, det beror till stor del på vilken teknik för stambytet man väljer och vilken organisation man har på plats.

Vilken teknik som bör användas för att åtgärda olika problem med fastigheters rörsystem beror på en rad olika faktorer.

En expert konsult från AKTIVI kan hjälpa er att svar på dessa frågorna

Vi skall i denna artikel försöka ge er svar på många av de frågor som vi ofta får i samband med olika stambytes projekt. Det finns en stor osäkerhet vilket är naturligt då det är en stor förändring och entreprenad som man är på väg att genomföra. Osäkerhet vill man inte ha – Det kräver bra svar och vi hoppas kunna hjälpa er med detta.

Allmänt om stambyte och underhåll av stammar

Under ett stambyte genomförs underhåll av nödvändiga funktioner i en fastighet. Med stam i ett stambyte menar man rör, kablar, ledningar eller kassetter som förser lokaler och lägenheter med grundläggande funktioner som värme, tappvatten, avlopp, ventilation, gas, elektricitet och tele och data.

Stammarna är ofta hårt belastade. I ett större fastigheter är det stora mängder vatten som passerar genom huvudstammarna, dag efter dag, år efter år. Det innebär stort slitage på lång sikt, även när materialen är ändamålsenliga. Alla stammar har därför begränsad livslängd och behöver alltså bytas ut.

Hur ofta skall man då utföra ett stambyte?
Ja, även om olika stammar slits olika fort brukar man oftast byta alla på samma gång, efter ca. 30–50 år. Väntar man längre så ökar risken för till exempel vattenskador på grund av läckande rör och eldsvådor på grund av kabelbränder.

Varför skall man anlita en branschkunnig byggkonsult?

Det är mycket som kan hända i entreprenad och där finns mycket att planera för att en entreprenad skall fortlöpa utan problem

När ni behöver utföra en entreprenad av en sådan omfattning som ett stambyte så börjar det bli krävande för den som skall driva stambyteprojektet. Det kommer att krävas en byggprojektledare som är tillgänglig för entreprenören och som löpande följer stambytet på plats. Byggprojektledaren bör vara väl insatt i processerna kring arbetet med stambytet såväl det byggtekniska samt juridiska frågeställningar.

AKTIVI’s Byggledning tar ansvar för helheten och genomför alla moment tillsammans med den utsedda projektledaren för bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren.

Med AKTIVI som byggledare kan ni vara TRYGGA.
Vi tillser alla moment, från den första besiktningen av de befintliga stammarna till kvalitetssäkring av det nya systemet utifrån vår erfarenhet.

Vi kommer att beskriva arbetet från två olika vinklar

• Byggledarens roll vid ett stambyte
• Stambyte – Hur går det praktiska på plats tillväga

Byggledarens roll vid ett stambyte

Vi förklarar hur byggledarens roll i stambytet ser ut, steg för steg, ifrån början till slut.

Byggledarens roll

STEG 1 – BYGGLEDNING INFÖR ETT STAMBYTE

Här beskriver vi processen före ett stambyte startar.
En stamrenovering är ett omfattande projekt som kräver noggrann planering. Inte bara för vår skull, utan det är lika viktigt att alla som bor i fastigheten där vi genomför ett stambyte, förstår vad de olika faserna kommer att innebära. Förarbetet handlar också om att ta fram tydliga kontrakt så att inga oklarheter ska kunna uppstå.

1. BESÖK PÅ PLATS 

Ett samtal om stambyte bör utgå era specifika krav och möjligheter. En stamrenovering kan påverkas av olika faktorer som ekonomi, befintliga material, hur de befintliga badrummen är placerade, ålder på byggnaden etc.
Utan grundfakta och syn på plats så blir diskussionen endast en spekulation då alla har olika förutsättningar. Naturligtvis så är vi intresserade av att höra hur ert egna mål för stambytet eller stamrenoveringen ser ut.

2. BEHOVS- OCH KRAVANALYS

Efter syn av fastigheten och dess befintliga stammar genomförs en behovs- och kravanalys tillsammans med beställaren.
Vi kollar även på vilka kringarbeten som är nödvändiga att göra i samband med stambytet. Ett stambyte är ett utmärkt tillfälle att genomföra annat underhåll och renoveringar eftersom entreprenören redan har sitt team på plats i fastigheten.

Här kan man arbeta kostnadseffektivt och minimera tiden med arbeten som pågår i fastigheten.

3. FÖRFRÅGNINGSUNDERLAG OCH RAMHANDLINGAR

Utifrån behovs- och kravanalysen så tar AKTIVI fram ett förfrågningsunderlag för stambyte entreprenaden

Ett förfrågningsunderlag är en ramhandling som sammanställs av AKTIVI’s byggkonsult som på ett tydligt sätt beskriver de arbeten som kommer att behöva utföras under stambytet. Ett välskrivet förfrågningsunderlag är DET viktigaste dokumentet och handlingen i hela entreprenaden, förfrågningsunderlaget styr hur arbetet skall utföras, vilka krav som ställs och hur beställaren önskar att slutresultatet skall vara.

Som beställare är det viktigt att vi tydligt vet vad för arbete vi önskar utfört och vad det är vi betalar för.

Ett förfrågningsunderlag är en dokumentation som noggrant beskriver entreprenaden i detaljer som t.ex.

• Vad skall utföras
• Var skall de nya rören dras
• Vilka material skall användas
• Tekniska krav
• Specifika krav från beställaren
• Juridiska krav på entreprenören
• Vilka garantier som skall gälla
• Vilka försäkringar som skall finnas

När förfrågningsunderlaget är klart så får beställaren granska och godkänna dokumentationen och eventuella förändringar utförs innan vi skickar iväg förfrågningsunderlaget till ett antal lämpliga entreprenörer som kan tänkas kunna utföra stambytet som en totalentreprenad.

4. ANBUDSUTVÄRDERING

När vi mottagit anbuden från entreprenörerna så gör vi en anbudsutvärdering av samtliga anbud. Det innebär att vi sakligt går igenom anbudet och jämför dessa, vi granskar vad som ingår i deras anbud och vad som INTE ingår, vilka priser de angett. Vi försöker helt enkelt reda ut vad som ingår och vad som inte ingår i deras anbudssumma.
Vi ställer även eventuella frågor till anbudsgivaren om något är oklart, vi dokumenterar allt så att ni som beställare enkelt kan jämföra de olika anbuden från entreprenörerna.

Det är sedan ni som beställare som avgör vilken entreprenör ni önskar att anlita

5. AVTAL

När beställaren har granskat anbudet ytterligare, gjort eventuella tillägg eller avdrag och eventuellt justerat priset, och då antagit gällande anbud från den valda entreprenören så skrivs ett entreprenadavtal.

AKTIVI tar fram ett entreprenadavtal som tecknas mellan entreprenören och beställaren

Utgångspunkten för avtalet och entreprenaden är ABT 06 – allmänna bestämmelser för totalentreprenader, det innebär att ni får en tydlig och trygg grund för det fortsatta arbetet. I avtalsfasen presenterar man även en tidsplan för projektet.

6. PLANERING

När avtalet är undertecknat sätts arbetet igång på riktigt!
AKTIVI kommer att kräva in mängd olika handlingar av entreprenören, eventuella tillstånd, bygglovshandlingar etc skall fixas.

Man skall tidsbestämma när entreprenaden skall sätta igång och vilken tidsplan som skall hållas.

Man går igenom ekonomi och hur denna skall förhålla sig under entreprenaden

Ett viktigt första steg är att informera de boende i fastigheten om vilka konsekvenser stambytet kommer att få.

AKTIVI har genomfört stamrenoveringar under många år därför kan vi förbereda alla berörda på ett bra sätt. Vår ambition är alltid att alla ska kunna bo kvar under den tid stambytet pågår vilket innebär ett stambyte med kvarboende.

7. PROJEKTERING STAMBYTE

Projekteringen är en viktig del av ett stambyte som pågår i det tysta.
Det handlar om att göra beräkningar och dimensionering och om att ta fram ritningar för de nya systemen, kontrollera att den rördragning som är tänkt är möjlig eller om skall finna andra vägar. Arbetet med ett stambyte måste planeras in i minsta detalj.

Man presenterar även alternativ för andra utrymmen som kanske kommer att beröras under arbetet t.ex. de våtutrymmen, tvättstuga, bakvattenstopp, råttstopp som renoveras som en del av arbetet med ett stambyte.

Det kan finnas detaljer som inte har tagits med tidigare i samtalen.

8. PROJEKTERING AV VÅTUTRYMMEN OCH TOALETTER I LÄGENHET

Alla som bor i lägenheter i en bostadsrättsförening eller fastighet där man genomför stambyte kan i regel sätta sin egen prägel på badrummen genom val av ytskikt, möbler och andra eventuella tilläggsbeställningar.

I regel innebär det att den boende i samråd med entreprenören tar fram hur lösning på hur deras specifika badrum skall se ut med möbler, duschväggar och blandare etc.

Resultatet av projekteringen skall leda fram till tydliga beställningar, dokument och ritningar som godkänns av beställaren innan de används i produktionen.

Byggledarens roll

STEG 2 – BYGGLEDNING UNDER ETT STAMBYTE

Nu sätter arbetet i fastigheten igång

1. Löpande byggmöten och kontroller

När arbetet sätter igång på riktigt i fastigheten så krävs löpande byggmöten och uppföljning av arbetet på plats så att allting utförs enligt de överenskommelser och avtal man tidigare gjort.

Byggledningen från AKTIVI är ofta på plats och samtalar med entreprenörens arbetsledare för att följa arbetet i detalj.

2. Löpande kontakt med beställare

Under entreprenaden så är kommunikationen mycket viktig, AKTIVI arbetar mycket med kommunikation mot beställaren som kanske är en bostadsrättsförening och dess styrelse eller en fastighetsförvaltare.

Det är enklare att förstå varandra om man är transparent och löpande samtalar om olika problemställningar som uppkommer under entreprenaden. Det är också viktigt för att beställaren ibland behöver kunna fatta snabba beslut på vägen att denna har rätt information.

3. Bevakning av produktion

Vad händer under produktionen och utförs arbetet korrekt – Det är frågan.

Vi lägger mycket tid på bevakning av arbetet på plats. Vi vill säkerställa arbetet genom frekventa kontroller på plats. Vi samtalar mycket med byggnadsarbetarna på plats, det är de som utför arbetet och det är ofta de som ser detaljer som kanske ingen annan upptäcker.

4. Administration ekonomi

Vad händer entreprenaden och håller entreprenören sin tidplan?
Vad är det för ÄTA arbeten som förekommer och är de korrekta, detta är detaljer som vi tittar på löpande. Fakturerar entreprenören enligt plan och stämmer det hela.

5. Besiktning och syn under stambyte

Löpande under arbetet krävs besiktning och syn av arbetet,

Det kan gälla brandtekniska detaljer eller VVS tekniska frågor – allt måste kontrolleras.

Vissa detaljer kräver besiktning innan de stänger ett schakt eller att de använder rätt tätningsmassa.

Besiktningen kommer att följa den kontrollplan som har upprättats av kontrollansvarige d.v.s. KA

6. SLUTBESIKTNING AV STAMBYTE

När en stamrenovering är genomförd bör en slutbesiktning göras. Det innebär att en behörig besiktningsman kontrollerar arbetet så att det har utförts enligt avtal och de rådande bestämmelserna inom branschen.

Det är först efter en godkänd slutbesiktning som garantier börjar gälla och det kan göras en formell överlämning av det nya systemet till beställaren.

7. ÖVERLÄMNANDE AV DRIFT OCH UNDERHÅLL EFTER STAMBYTET

Det skall sammanställas en underhållspärm med utförlig information om drift och underhåll av de nya systemen.

I pärmen finns även dokumentation som kan vara bra att ha samt relationshandlingar. Pärmen överlämnas i samband med slutbesiktningen och vi går även, på plats, igenom systemen för driftpersonal.

Det är viktigt för oss att ni kan känna er trygga i att kunna sköta fastigheten utan problem under lång tid framöver!

I och med att samtliga ovanstående punkter har genomfört är stambytet formellt genomfört och entreprenaden avslutad.

Fastigheten med de nya stammarna har överlämnats.

7. GARANTIER EFTER STAMBYTET

Från och med slutbesiktningen är godkänd och anmärkningar åtgärdade gäller garantier.

Garantiåtagande är i enlighet med branschpraxis såsom den formuleras i ABT 06. Garantier gäller både material och utfört arbete och det är entreprenören som genomfört arbetet som ni ska vända er till om det uppstår problem inom garantitiden.
Som beställare har ni rätt att påkalla en garantibesiktning för justeringar eller åtgärder efter två år.

För nuvarande gäller ansvarstid och garantitid enligt ABT 06  
Ansvarstiden är tio år från entreprenadens godkännande och inleds med garantitid.
Om inget annat föreskrivits i kontraktshandlingarna gäller följande.
Garantitiden är fem år för entreprenaden. För av beställaren föreskrivit särskilt material eller särskild vara (fabrikat)är garantitiden två år.
Om entreprenören har erhållit eller erhåller en längre garantitid för material eller vara, gäller denna längre garantitid även mellan entreprenören och beställaren.

STAMBYTE – SÅ GÅR DET TILL I PRAKTIKEN

1. ETABLERING PÅ ARBETSPLATSEN

Det första som händer när arbetet drar igång är att entreprenören kommer på plats med utrustning av olika slag

Det kan handla om att de ställer upp manskapsbodar samt verktygs- och avfallscontainrar. Ofta så har man en hygienvagn med toalett och dusch som ett bra alternativ för dem som bor kvar i sina lägenheter under pågående stambyte.

Alla placeringar sker naturligtvis i samråd med markägare och utifrån fastställd arbetsmiljöplan.

Eventuellt så kan man behöva tillgång till provisoriskt vatten och att det kan utnyttjas under hela byggtiden.

Skydda utrymmen från damm och andra skador
Innan de påbörjar rivning och andra insatser skall utrymmen skyddas mot damm och andra skador. Inne i lägenheter kan det göras med plast, mjölkpapp och masonitskivor.

Med hjälp av slussar i plast med dragkedjedörrar ser kan man se till att det är möjligt att röra sig i lägenheter och lokaler där arbete pågår, trots skyddsåtgärder. Målsättningen är alltid att miljön ska vara god för alla som berörs av ett pågående stambyte.

2. RIVNING

I den här fasen stängs vattnet av i de stammar som berörs i den första etappen där arbeten påbörjas, det är inte alls troligt att man stänger hela fastigheten, utan endast de lägenheter som berörs.

De demonterar gammal inredning och tar bort ytskikt och tätskikt i berörda våtutrymmen. Vid behov sker en asbestsanering. Rörschakten friläggs och överbetong bilas bort så att de kan komma åt stammarna som alltså sitter inne i golv och ibland även i väggar.

Avfall borttransporteras fortlöpande. När rivningen är genomförd bör man mäta fuktnivåer i väggar och golv för att de inte ska riskera att kapsla in fukt i ett senare skede av stambytet. Här kanske kan behöva utföras en fuktsanering innan arbetet kan fortsätta.

3. NYA STAMMAR INSTALLERAS

De nya stammarna och så kallade avloppsgrodor (den avloppskonstruktion som monteras i golvet i ett våtutrymme) monteras i schakt och andra utrymmen.

De genomför brandtätning mellan brandcellerna i schakten. Exakt hur de kommer att arbeta under denna fas beror naturligtvis på vilka stammar som byts och vilket system som valts, naturligtvis så skall alla krav från branddokumentationen samt Säker vatten följas

4. VÄGGAR OCH GOLV ÅTERUPPBYGGS

När de nya stammarna är på plats återställer och renoverar de badrum och toaletter.

Återuppbyggnad av väggar och golv kan innebära att väggarna behöver riktas och att de gjuter nya golv i de utrymmen där de behövt bryta upp golvmaterialet för att komma åt stammarna.

De nya golven flytspacklas sedan så det blir fall mot golvbrunnen.

Detta är en förberedelse för nya tätskikt och ytskikt.

5. ARBETE MED NYA TÄTSKIKT

I ett våtutrymme måste det finnas ett tätskikt som lagts enligt regler fastställda av en branschorganisation. Skiktet hindrar att fukt tränger ner i de bakomliggande golv- och väggkonstruktionerna och orsakar vattenskador.

Det finns olika godkända membransystem.

Vi rekommenderar att det sker fotodokumentation över varje enskilt badrum, så att man tydligt kan se hur allt tätskiktsarbete har utförts enligt gällande regler. Det kan vara viktigt vid eventuella försäkringsärenden i framtiden.

6. NYA YTSKIKT ENLIGT ÖNSKEMÅL

Efter att ett tätskikt är på plats och har kvalitetssäkrats läggs de nya ytskikten. Det vanliga är att de kaklar alla badrumsväggar och lägger in golvklinkers.

Mindre våt- och WC-utrymmen kan även målas.

I den här fasen av arbetet utgår de naturligtvis från vad varje lägenhetsinnehavare gjort för beställning. Att få helrenovera sitt badrum innebär stora möjligheter att skapa en personlig miljö som svarar mot individuella önskemål gällande både det estetiska och vilka funktioner våtutrymmet ska ha.

7. FÄRDIGSTÄLLANDE AV INREDNINGEN

När ytskikten är klara kompletterar vi med detaljer som förkromade rör till tappställen. Badrumsinredningen och eventuella vitvaror ska på plats och vi utför även nödvändiga elarbeten.

8. SLUTSTÄDNING

Efter slutfört arbete skall de utföra slutstädning av utrymmet.
Entreprenören skall fortlöpande under ett stambyte utföra städning av utrymmet men när de är färdiga genomförs en ordentlig slutstädning av alla lägenheter och allmänna utrymmen där de genomfört arbete.

Att tänka på vid ett stambyte

• Påbörja förberedelserna i god tid
• Kontakta en byggkonsult
• Utför en korrekt upphandling med förfrågningsunderlag
• Skriv entreprenadavtal
• Tänk noga igenom om där finns andra arbeten som bör utföras samtidigt
• Se till att arbetet följs noggrant av projektledaren
•  

AKTIVI – Har ni frågor? Vi kan hjälpa er – Klicka här för att komma till vårt kontakt formulär