Planerar ni ett Bygg & Renoverings Projekt?

Ett byggprojekt kräver planering och god framförhållning.

Ett byggprojekt behöver genomföras på ett korrekt vis från början till slutet både genom bra planering, budget, genomförande och kommunikation med alla berörda både boende och entreprenörer.

Vad skall man då tänka på som beställare?

Där finns mycket som kan gå fel i en entreprenad och det gäller därför att göra rätt från början och försöka undvika de vanligaste misstagen. Som beställare eller som styrelsemedlem ligger ett stort eget ansvar att se om sitt eget hus och förstå komplexiteten med att genomföra en entreprenad på ett betryggande sätt.

Tänk på följande : En lekmannabeställare med bristande kompetens i byggfrågor, hamnar ofta i en svagare position i förhandlingar i förhållande till entreprenören.

Upphandling av byggprojekt

Undvik de vanligaste misstagen! 

Vad skall man tänka på?

Vi har listat de vanligaste misstagen som beställare gör i samband med upphandling och genomförande av byggprojekt.

Genom att undvika vissa vanliga misstagen och lyssna till de bästa råden kan kostnaderna kontrolleras och resultatet i projektet bli det bästa möjliga.

Här följer de vanligaste misstagen som beställaren gör 

Misstag nr. 1

Beställaren underskattar projektets omfattning!

Ett byggprojekt tar mycket tid och energi och man behöver tidigt se detta för att engagera rätt personer.

Det gäller att börja i god tid, gärna 8-12 månader före önskad projektstart, för att få bra kontroll över projektet.

Om man inte har god erfarenhet av att driva ett byggprojekt av den art som planeras så saknar man ofta den insikt som krävs för att se vilka krav som behöver ställas på alla inblandade parter.

Misstag nr. 2

Skaffar inte rätt kompetens för projektet

Ganska ofta så tar styrelsen i bostadsrättsföreningen eller beställaren på sig ansvaret att vara projektledare, ofta utan rätt kompetens. Man tror sig spara pengar när man utför det på egen hand – inget kan vara mer missvisande – historiken säger att det ofta blir ett dyrare projekt när man inte utför det med en professionell byggkonsult

En professionell upphandling får ofta bättre villkor och priser än en upphandling som sker av lekmän.

Varför då tror ni?
En professionell byggkonsult känner till lagar och regler för byggande. dessutom så känner de till ungefär vilka priser som kan förväntas och vilka krav och villkor som är kopplade till ett specifikt projekt.

Misstag nr. 3

Beställaren har inget förfrågningsunderlag

Vid en upphandling av en entreprenad så KRÄVS det ett välskrivet och detaljerat förfrågningsunderlag.
Man MÅSTE ha en skriftlig dokumentation på vad som skall utföras och vilka regler och föreskrifter som skall gälla under entreprenaden.

Utan ett förfrågningsunderlag så står det upp till entreprenören att själv uppskatta utförande, material, leverans, garantier och villkor. Entreprenören kan i princip själv bestämma hur han skall utföra entreprenaden och på egna villkor.

Misstag nr. 4

Låter priset avgöra

Priset är för många en avgörande faktor i en jämförelse mellan olika anbud
– Detta anser vi vara felaktig väg att jämföra.

Man behöver ha fler insikter om utförande, kvalitet och inte minst entreprenören.

Det är lätt hänt att priset får alldeles för stor betydelse vid jämförelsen mellan olika offerter och att det därför får avgöra val av hantverkare eller entreprenör.

Nummer ett, är att samtliga entreprenörer måste ha samma skriftliga förfrågningsunderlag för att räkna på arbetet.  I förfrågningsunderlaget så står mycket detaljerat beskrivet vilka förutsättningar och krav som gäller i entreprenaden. 

Men även om entreprenören har fått samma underlag så väljer de kanske att uttrycka sig olika i anbudet. Någon entreprenör räknar kanske med annan produktkvalitet och utförande där mycket ingår i entreprenaden. En annan entreprenör kanske lägger billigt pris med billiga produkter, ofta har de finurligt lagt in lite undantag i anbuden som innebär att de räknar med att utföra mer ÄTA arbeten som ofta har en risk att bli kostsamma för beställaren.

Utvärdering av anbud

Så inkomna anbud måste jämföras korrekt. Man behöver kunna utläsa och förstå de små skillnaderna, friskrivningarna och tilläggspriserna i anbuden. Det är lätt att det blir missvisande när en lekman går igenom inkomna anbud.

Det som vid ett första intryck verkar vara det dyraste anbudet, kan när projektet är avslutat vara det bästa valet. Då man har fått ett anbud som inkluderade fler moment och kanske inga eller få ÄTA kostnader. Entreprenören har även haft en bra arbetsledare på plats som sett till att allt arbete har utförts som det bör och inte fuskat med arbetet.

Man skall veta att där finns entreprenörer som medvetet undanhåller information, fuskar i arbetena och vars hela upplägg är att debitera ÄTA kostnader under entreprenadens gång.

Vilken entreprenör man skall välja är svårt att avgöra för en lekman. Det krävs en utförlig utvärdering av en byggkonsult som är insatt i entreprenaden och det som skall utföras.

Misstag nr. 5

Kollar inte entreprenören 

Att kontrollera och att ta referenser på företaget är superviktigt!

Har de utfört liknande arbete förut?
Är företaget med i någon branschorganisation?
Hur ser ekonomin ut?
Ring upp och tala med referenserna!

Misstag nr. 6

Tecknar inget bra entreprenadavtal

Avtal är viktigt att det sker skriftligen. Beställ inga entreprenader utan skriftlig dokumentation, ni måste ha ett entreprenadavtal. Entreprenad avtalet tillsammans med förfrågningsunderlaget skapar ett bra grund om det uppstår några frågetecken i arbetet eller med betalningar etc.

Det är ofta som att inget skriftligt avtal överhuvudtaget finns, utan styrelsen/beställaren tror istället att offerten från byggfirman räcker som kontrakt.

Det finns standardavtal som man kan hitta på nätet men är oftast så allmänt hållna och är inte utformade för era förhållanden och specifika entreprenad.

Det finns mycket att tjäna att låta en byggkonsult eller en jurist ta fram ett entreprenad kontrakt till er. 

Några viktiga punkter dokumentationen skall innehålla är

• Försäkringar hos entreprenören
• Garantier
• ÄTA arbete
• Ansvar vid fel och skador
• Besiktning
• Start och avslut på entreprenaden

Om det uppkommer frågeställningar eller problem så är det bra att ha ett skriftligt avtal och dokumentation.

Man skall vara försiktig när man beställer

Som beställare så måste man vara försiktig, det är ofta ganska omfattande byggprojekt som skall utföras, till stora belopp, dessutom skall entreprenören utföra förändringar i en befintlig byggnad. Allt som entreprenören gör kommer att påverka byggnaden, så det är oerhört viktigt att denne utför sitt arbete på ett korrekt sätt.

Om entreprenören gör fel eller misstag så upptäckts det sällan omgående, det tar ofta lång tid före det att felen upptäcks, många gånger flera år.

Det är så många entreprenader som slutar i tvister på grund av att man har olika uppfattningar om t.ex. hur resultatet eller kvalitén på ett utfört arbete skall bedömas.

Många gånger hade tvisten kunnat undvikas om beställaren hade gjort rätt från början och tagit in professionell hjälp med upphandling, kontraktsskrivning och projektledning.

Som beställare så behöver man tidigt inse värdet och behovet av saklig professionell  kunskap. Var inte snåla och tro att ni sparar pengar när inte tar någon hjälp, ofta så slår det bakut.

Misstag nr. 7

Ingen projektledare som följer arbetet.

Det är oerhört viktigt att löpande följa det arbete som fortgår.
Det är också lika viktigt att den som följer arbetet är sakkunnig och objektivt kan bedöma arbetets utförande och kvalitet.

Om denne skall kunna möta entreprenörens egen utsago om arbetet så måste observatören kunna hävda sig sakligt om de förhållanden som synas.

Så om ni inte har en duktig byggprojektledare inom er organisation – Anlita en byggkonsult i god tid innan projektet startar upp så att denne kan vara med och planera.

Misstag nr. 8

Ingen förbesiktning

Som beställare kan man begära en förbesiktning.
Man kan begära en förbesiktning om problem eller meningsskiljaktigheter uppstår för att försäkra sig om att arbetet hitintills är utfört korrekt och därmed förbygga eventuella diskussioner och problem

Det är bra om samtliga parter är överens annars så bör man ta in en utomstående besiktningsman som bedömer situationen. Om man har oro för något, är det bättre att tidigt gå in och lösa frågan, INTE vänta till senare. Det är bättre om frågan utreds i ett tidigt skede så man kan förhindra att ytterligare problem läggs på varandra.

Förbesiktning utförs även för att besiktiga delar av arbetet som inte kan besiktigas vid slutbesiktningen t.ex. när delar av arbetet kommer att vara dolda eller oåtkomliga vid slutbesiktningen

Förbesiktning kan ske när någon part önskar det

Förbesiktning kan ske när som helst under byggprocessen om någon part önskar det. Skälet kan exempelvis vara att någon
del av entreprenaden kan bli svår att besikta eller fel avhjälpa, om man väntar till efter färdigställandet.

Enligt AB04 och ABT06 Kap 7 §1 har part rätt att påkalla förbesiktning om

1. Arbete efter färdigställandet av entreprenaden inte är eller inte utan väsentligt ingrepp blir åtkomligt för besiktning.
2. Avhjälpande av fel i arbete efter färdigställande skulle vara till väsentlig olägenhet för parten
3. Arbete före färdigställande tas i bruk av beställaren eller
4. I övrigt särskilda skäl föreligger

Kommentar
“kap 7 §1 i AB04 och ABT06, Ett särskilt skäl för förbesiktning kan vara att parterna i förväg vill få besiktningsmannens bedömning av kontraktsenhetligheten av visst arbete som antingen återkommer i ett stort antal eller gäller principer eller kvalitetskrav för utförandet, sk normerande besiktning.”

Misstag nr. 9

Ingen slutbesiktning

När ett byggprojekt är klart ska det utföras en slutbesiktning.

Slutbesiktningen
Under slutbesiktningen ska besiktningsmannen undersöka och bedöma om entreprenaden utförts enligt det som står i entreprenad handlingarna samt bedöma det  fackmässiga utförda arbetet. Om det inte finns några detaljerande kravställningar i kontraktet är det kraven i AMA som ska avgöra om arbetet har genomförts fackmässigt eller inte. Utföranden som strider mot lagstiftning ska antecknas som fel.

Besiktningsmannen ska även, i en särskild bilaga, notera om beställaren har påtalat fel som besiktningsmannen inte anser att entreprenören är ansvarig för, eller fel som behandlas i 10–11§§ konsumenttjänstlagen.

Protokoll och intyg tillgängligt
Vid besiktningen ska protokoll och intyg från egenkontrollerna och provningarna finnas tillgängliga.

Misstag nr. 10

Betalar innan slutbesiktning

Ett annat stort misstag är när beställaren betalar entreprenören det sista i betalningsplanen innan slutbesiktning.

Innehållen betalning är ett effektivt förhandlingsverktyg och för att tillse att de sista anmärkningarna i slutbesiktningen verkligen blir utförda