Tegelfasadens underhåll – Kontrollera  status

Renovering av tegelfasad

Många tror att en tegelfasad är underhållsfri och håller hur länge som helst
– Men det stämmer inte alls, faktiskt.

Även om tegel i sig har en bra beständighet mot tidens tand och håller länge, så har inte murbruket eller fogen mellan tegelstenarna samma långa hållbarhet. Tegelfogar åldras, armering rostar och kramlor rostar och förlorar sin funktion. Har man råkat ut för att fukt har trängt in teglet, eller in i murverket kan det leda till frostsprängningar som skadar teglet. All fukt som tränger in i tegelväggen leder till söndriga tegelstenar och försämrad fog.

Fukt i fasaden skadar

Fukten i tegelfasaden skadar och utgör en fara för armering och kramlor som finns ingjutna i tegelfasaden. Armeringen och kramlorna korroderar, det vill säga rostar, därmed så förlorar tegelväggen sin bärighet. Väder och vind och tid är orsaker som påverkar tegelfasaden, fogarna som håller ihop tegelstenarna urlakas och tappar hållfasthet och motstånd mot fukt och väta. Byggnader som ligger nära hav är än mer utsatta än andra.

Man behöver då renovera bruksfogarna.
De gamla bruksfogarna skall fräsas bort, armeringsjärn som korroderat skall ersättas, kramlor skall undersökas, är kramlorna inte rostfria så bör tegelfasaden kompletteras med nya ersättnings kramlor och ersättas med ny fog

Rostande armering och kramlor i skalmurar

Bristfällig förankring och armering i skalmurar är ett stort problem som inte alla fastighetsägare känner till eller för den delen har åtgärdat.

Tegelfasader, främst skalmurar, kommer I värsta fall att rasa ner. Det finns många fastigheter med undermålig skalmursförankring. Främst gäller det byggnader byggda från år 1945 och ända fram till 1985 och som inte åtgärdat sina kramlor i tegelfasaden.

Ja, på riktigt, tegelfasaden kommer att falla om den inte har bärighet i den armering och kramlor som finns ingjutna i tegelfasaden. Detta är bara en tidsfråga, detta gäller byggnader som inte har rostfria armeringar och kramlor.

Det finns således ett stort antal tegelfasader som riskerar att rasa och förvandlas till dödsfällor vid det tillfället och man skall inte glömma att det är fastighetsägarens ansvar enligt lagen. Det är en skrämmande tanke att en murad tegelfasad kan ge vika och störta ner på marken utan förvarning. Det har hänt flertalet gånger redan runt om i Sverige och det är inget man vill vara med om.

Ni bör vara säkra på att era kramlorna är rostfria idag

Även om man har utfört fasadrenovering i dessa byggnader så bör man vara säker på att just kramlor är bytta eller kompletterade med nya rostfria kramlor i tegelfasaden. Många fasader har renoverats men bara ett fåtal av dessa har förmodligen fått sina kramlor kontrollerade i tegelfasaden. Det har helt enkelt inte utförts på grund av okunskap och dåligt insatta beställare och för den delen även okunskap hos många konsulter.

När man har satt in nya rostfria kramlor i tegelfasaden så är det en rekommendation att det noggrant dokumenteras så att arbetet kan bevaras för de efterkommande ägarna till fastigheten eller för styrelsen i bostadsrättsföreningen. Detta är synnerligen en viktig information att ha kännedom om för fastighetsägarna.

Tegelfasader är INTE underhållsfria

Kontrollera era fasader med jämna mellanrum

• Finns det spruckna bruksfogar eller sprickor i fasaden?
• Saknas det kanske murbruk mellan stenarna på sina ställen eller finns det tegelstenar som spruckit

Sprickor i tegelfogarna, bruk som har lossnat eller tegelstenar som flyttat sig tyder på att armeringen i fogarna har rostat.

Detta är alla tecken ni bör vara extra vaksamma på.

Men om tecknen är så tydliga som vi beskriver så har det i regel gått alldeles för långt redan och förmodligen så kommer det att krävas en mer omfattande renovering av tegelfasaden.

Tänk på att tegelfasader, i synnerhet skalmurar, bör ses över med regelbundna intervall. Gärna vart tionde år.

Det finns stor okunskap om tegelfasader

Tegelfasadens bruksfogar åldras och behöver renoveras

Fogen mellan tegelstenarna är den del av tegelfasaden som åldras snabbast. Föråldringen är en process som pågår hela tiden. Väder, vind, väderstreck påverkar hastigheten i nedbrytningen av tegelfogen

Murbruket reagerar med luftens koldioxid varvid pH-värdet sjunker och fogen förlorar sina ursprungliga egenskaper. Bruksfogen vittrar sönder och skyddar inte längre armeringen i fasaden från rost.

En vittrande fog släpper också in vatten vilket kan göra att såväl teglet som den bakomliggande konstruktionen skadas. Sist men inte minst söker sig gärna getingar och andra insekter till hål i fasader, vilket kan medföra andra problem.

Till en början kan det räcka med en regelbunden översyn och sporadisk lagning, så att fogarna hålls i gott skick. Men med tiden så kommer hela tegelfasaden behöva renoveras i sin helhet. Detta görs genom att den gamla tegelfogen fräses ur och ersätts med ny.

Armering i tegelfasader

Rostande armering är den kanske allra vanligaste orsaken till större skador i en tegelfasad. Tegelfogen skyddar armeringen, men när fogen åldras och pH-värdet sjunker förlorar den sin rostskyddande funktion.

Rostande armering sväller och spränger sönder fogen ytterligare, vilket gör att ännu mer vatten kan tränga in i fasaden och processen accelererar.

En skalmur av tegel är inte armerad överallt utan endast på särskilt känsliga ställen.

Till exempel finns det ofta armering ovanför fönster och dörröppningar, men armering kan även finnas mitt på fasaden för att förstärka tegelfasaden, samt i vissa svaga områden där skalmuren behöver förstärkas.

Rostande kramlor i skalmurar av tegel

Tegelfasader från strax före 50-talet fram till så långt som mitten på 80-talet är faktiskt en potentiell dödsfara. Dessa tegelfasader bör man således vara extra vaksam på.

På 50-talet började man gå ifrån de tjocka och stabila fullmurarna, tegelväggarna och tegelfasaderna byggdes i stället som skalmurar. Skalmurar står fritt framför den bärande konstruktionen, med en luftspalt bakom. De är infästa i konstruktionen med kramlor av stål som är placerade med någon meters mellanrum.

När man började bygga skalmurar så var man tvungen att komma på ett sätt att förankra dem i den bakomliggande konstruktionen.

I början så böjde man helt enkelt till armeringsjärn som var helt obehandlade mot rostangrepp. Efter hand började man producera kramlor som var avsedda till just förankring. Runt 1950- och 1960-talet kunde man använda sig av järn som var behandlat med antingen el- eller varmförzinkning.

Den rostfria kramlan introducerades runt 1960-talets mitt, men implementeringen av rostfria kramlor tog tid. De rostfria kramlorna var dyrare än de gamla vilket kunde leda till att man i praktiken inte använde sig av dem. Problemet med rostangripna kramlor är att det är mycket svårt att upptäcka från utsidan.

Dagens kramlor är rostfria och håller bättre, men äldre kramlor är inte rostskyddade. De rostar därför obönhörligen sönder och förlorar sin funktion.

Till slut är kramlorna så rostiga att tegelfasaden i princip står fritt utan fungerande förankring och riskerar att rasa. Tegelfasader som rasar är dessvärre ingen sällsynt företeelse. Varje år rasar ett par tegelfasader i Sverige.

Slarv och fusk är vanligt vid renovering av tegelfogar

Vid en renovering av fogar är det viktigt att fogen fräses ur tillräckligt djupt och man kontrollerar kramlor och armeringar i tegelfasaden.

Dessvärre är inte alla entreprenörer såpass noggranna, och det är tyvärr vanligt förekommande att fogen endast fräses ut alltför lite, och man tittar inte om man behöver kompletterings kramla byggnaden eller för den delen så har de inte heller kontrollerat eller bytt eventuella armeringsjärn. Detta innebär att den gamla fogen som karbonatiserats i stort sett är kvar, men döljs av ett nytt lager fog. Eventuell rostande armering i tegelfogarna upptäcks inte heller om fogen inte fräses ur tillräckligt djupt.

Entreprenören har ofta för lite kunskap eller så är det meningen att de skall utföra ett dåligt (men kanske billigt) arbete som endast innebär att fasaden, tillfälligt, får ett kosmetiskt förhöjt intryck.

Det finns många anledningar till att kunskap och kvalitet ofta kostar lite mer för att kunna utföras. Man kan ju fortfarande förvånas att fastighetsägare beställer tjänster utan kontrollera kvalitet och utförande. Så de fastighetsägare som endast bedömer priset i en entreprenad och sedan inte har någon som kontrollerar och projektleder arbetet faller ofta i en fälla. Att arbetet har utförts felaktigt eller undermåligt upptäcks ofta inte förrän många år senare.

Som lekman är en undermålig renovering vara svårt att upptäcka, eftersom ett slarvigt utfört arbete ofta på ytan ser lika bra ut som ett välgjort. Åtminstone i några år. Man utför helt enkelt endast ett kosmetiskt arbete, men åtgärdar inte de egentliga problemen.

Viktigt välja bra entreprenör med kunskap

Att välja en kunnig och erfaren entreprenör samt upphandla rätt åtgärder är därför avgörande för att renoveringen ska bli bra. Eftersom det är svårt för en lekman att avgöra om arbetet utförts korrekt är det lämpligt att anlita en kunnig byggkonsult innan projektet startar.

Anlita en kompetent byggledare innan arbetet påbörjas

En fasadrenovering kan vara mycket omfattande.
Därför är det lämpligt att anlita en byggprojektledare / byggledare, för att undvika onödiga kostnader och felaktigheter i utförandet, samt säkerställa att lagar och regler efterföljs.

Ju tidigare byggledaren kopplas in i projektet desto bättre, helst redan innan upphandling av arbetet.

Vi ser ju helst att ni kontaktar oss redan i planerings stadiet. Då kan vi tidigt påverka många val till det bättre. 

Kunskap och erfarenhet – En viktig egenskap

Fördelar med byggkonsult

Så varför ska man anlita en byggkonsult och är det värt den extrakostnad som en beställare ser det som?

Där finns många aspekter som man kan diskutera, men fakta är följande:

När ni anlitar en byggkonsult i ert byggprojekt så visar ni, att ni som beställare tänker ha kontroll över arbetet som skall utföras. Ert projekt kommer behandlas annorlunda av de företag som kommer att räkna på er upphandling. De mindre seriösa entreprenörerna kommer förmodligen inte att delta i upphandlingen, på det viset så rensar man tidigt bort några aktörer.

Under upphandlingen och offertarbetet så visar man de olika byggföretagen som erbjuder sina tjänster att man är seriös i sin offertförfrågan. Samtidigt så inser också byggföretagen att deras offerter kommer att granskas noga av en erfaren byggkonsult som kommer att ifrågasätta detaljer och eventuella felaktigheter eller orimliga tidsuppskattningar i deras lämnade anbud.

Till följd av att byggentreprenören vet att det är en byggkonsult som tar in anbuden så får man ofta in mer rättvisa och marknadsanpassade offerter och priserna är mer pressade.

Om man ser till hela projektkostnaden så sparar byggkonsulten i regel mycket tid och pengar på flera olika vis för byggherren.

Fler fördelar med att anlita en byggkonsult att betänka:

• En byggkonsult vet bättre hur han skall tolka entreprenörerna
• En byggkonsult ställer rätt krav på entreprenörerna
• En byggkonsult tillser att beställaren får rätt garantier
• En byggkonsult säkerställer att entreprenören utför sina åtaganden med större säkerhet
• En byggkonsult får ofta bättre offerter än lekmän då kraven för entreprenaden är fastställda och där finns få saker som entreprenören behöver ta höjd för.
• En byggkonsult är skriver bra entreprenadavtal
• Det blir färre frågeställningar och problem i entreprenaden när mycket är förberett av byggkonsulten
• Det blir färre ÄTA arbeten som inte är planerade
• En byggkonsult behövs som motpart i förhandlingar inom byggprojektet med entreprenören. En lekman har svårt att nå framgång utan att kunna påvisa direkta fakta eller att kunna hänvisa till praxis eller juridiska paragrafer.
• En bra byggkonsult har erfarenhet av upphandlingar inom bygg och kan på så vis diskutera offerterna med de olika byggföretagen som är inblandade.
• En byggkonsult vet om ett ÄTA arbete i entreprenaden är berättigad

Ja , listan kan göras mycket längre än så här. Men detta är några av grundera varför man bör söka en erfaren byggkonsult vid nästa byggprojekt.

Byggledaren är beställarens högra hand

Byggkonsulten representerar byggherren

En byggkonsult eller byggledare är ombud för byggherren och representerar byggherren vid ärenden som berör byggprojektet.

Ett uppdrag för byggkonsulten är uppdelat i flera olika faser

• Förstudie
• Projektering
• Förfrågningsunderlag
• Upphandling & Avtal
• Byggskede
• Besiktning
• Avslut och överlämning

Alla faserna har olika funktion och beroende på projektets art och komplexitet så behövs även olika insatser från byggkonsulten.

Vilka faser och arbetsuppgifter man önskar att sin byggkonsult skall hjälpa till med under projektet är en detalj som beställaren och byggkonsulten bestämmer genom sitt avtal innan byggkonsulten kan engagera sig i byggprojektet.

Så med det sagt så är det upp till beställaren att tidigt bestämma sig på vilket sätt och hur mycket som man önskar byggkonsultens tid och assistans.